观点直击建信中关村REIT稳租约努力

观点网 9月3日，建信中关村REIT举办2023年中期业绩说明会，基金管理人及运营机构代表出席说明会，并对中期业绩做了相关汇报。

会上，基金管理人还对此前信息披露的缺失与不及时作了回应和道歉，并承诺后续将加强信息披露的多元性，多方面披露产品的经营情况。

中报数据显示，截至2023年上半年，建信中关村REIT录得收入9147.53万元，同比下降23.78%；净利润875.22万元，下跌80.61%；经营活动产生的现金流量净额5679.99万元，可供分配金额4477.16万元。业绩大幅下滑。

从租赁情况看，基础设施项目公司累计实现收入8833.69万元，租金收缴率101.48%；产业平均可出租面积12.71万平方米；平均实际出租面积为8.72万平方米；平均出租率为68.60%；平均月租金为165.34元/平方米。

尽管在会上基金管理人和运营机构代表提到了稳租约的努力，但前景仍不十分明朗，客户退租的压力仍然比较大。截至2023年8月31日，项目时点出租率为66.79%，较中报所披露的68.60%进一步下跌。

市场环境急转直下，出租率每况愈下

回顾建信中关村REIT上市前后一年间的招商情况，其项目所在处地区为北京上地区域，区域内以互联网企业为主。2021年至2022年，受产业结构调整和行业政策的影响，该区域总共遭受了两次较大的冲击。

第一次是2020年四季度双减政策出台，对于从事互联网教育、课外教育的企业产生了比较大的冲击，同时其他的上下游衍生企业的租赁情况也出现了较大的萎缩；第二次是在2022年上半年，互联网行业政策调整，大厂裁员潮爆发，然后叠加整个2022年持续全年的特殊情况，新客户招商和存量客户维系的工作难以展开，致使项目在2022年出现较大面积租户退租的情况。

去到2023年，尽管疫情引致的特殊情况已过，但经济前景仍不明朗，企业普遍持保守预期，办公扩张的意愿仍然不足，多数企业在办公租赁上维持降本增效的策略。

上半年，北京市整体租赁市场表现持续低迷，净吸纳量连续两个季度为负。相较一季度，二季度全市租金水平环比下降0.4%，全北京市场空置率上升至16.9%。整体租赁需求疲弱，而市场供给仍大，且周边园区及写字楼市场已出现明显的降租金抢客户的趋势，竞争压力进一步加大。

巨大的外部压力之下，建信中关村REIT的基金管理人及运营机构也做出了相应的努力。

截至2023年6月30日，建信中关村REIT已成功引入新租客户4家，共计新租面积3985㎡。同时完成续租客户15家，续租面积近4.25万㎡，并提前完成重点客户度小满科技及其关联公司的续租工作，以及与第二大客户科大讯飞及其关联公司达成续租。

尽管如此，租赁前景仍不十分明朗。截至2023年8月31日，项目时点出租率为66.79%，较中报所披露的68.60%进一步下跌。

前景仍不明朗

关于不同租期的占比，运营机构代表也在会上有所提及。截至2023年8月31日，项目租期一年内的客户占比是39.8%，租期1-2年的客户占比为15.6%，而两年以上的客户占比是44.6%。

可以看到近1-2年是相当部分租约集中到期的时间段，运营机构面临着巨大的续租压力，尽管现时已与最大租户度小满达成续租，且为5年长约，但第二大租户讯飞系则仅签下短租，因此2024年2月后是否继续续租仍难以确定。

运营机构在会上也详细介绍了下半年的客户续租情况，情况依然较令人担忧。据运营机构消息，租期一年内的客户一共有20家，租赁面积3.37万㎡，占在租面积的39.76%，占总可出租面积的26.56%，其中主要为讯飞系、软通动力、工商银行、树根互联等几家企业。

其中，工商银行总租赁面积为8100㎡，占总体可出租面积的6.38%，其中3000㎡已于8月31日到期不续，另外5100㎡区域将于2023年的11月末到期，续租压力较大。

总结来说，三家企业共计7200㎡租赁面积将在三季度不再续约，合计将影响整体出租率5.66%。

截止目前，建信中关村REIT项目在谈的意向企业是12家，共计2.66万平米，主要涉及的领域是云计算、大数据和人工智能板块，部分企业也已经提交了意向函。

然而值得注意的是，目前客户对价格比较敏感，更多企业处在审慎观望阶段，转化落地时间较长，若谈判期间周边或其他区域项目报出更低的租金，极有可能将意向客户抢走，因此招商压力较大，亦预计建信中关村REIT下属项目会受市场压力而降低租金。

园区租赁市场的不明朗自然对REITs的二级市场造成不利的影响，而为提振市场信心，自2023年的4月21日起至今，基金管理人以自有资金在二级市场买入，累计增持仅近3000万元。

根据计划，直到2023年12月31日为止，基金管理人拟继续增持不超过金额5000万元。

据了解，建信中关村REIT是目前已发布增持公告的REITs产品中唯一一只披露基金管理人增持进展的产品，也是基金管理人拟增持额度最大的产品。基金管理人希望以此提振投资者信心，稳住市值。